Steeds meer eigenaars in mede-eigendom snakken naar gemoedsrust
Onrust tussen de mede-eigenaars, vastlopen in discussies en niet meer tot een vergelijk komen om belangrijke beslissingen over bijvoorbeeld dak- en gevelwerken te nemen. Bij Syndic Escalona horen we deze verhalen bijna dagelijks van mede-eigenaars van ‘kleinere’ appartementsgebouwen die niet onder de Wet op de mede-eigendom vallen. De vraag die men ons stelt: kunnen jullie als professionele syndicus helpen? Dit is ons advies.
Tussen de 80 en 90 procent van de kleinere appartementsgebouwen, typisch gebouwen met vier à vijf units, vallen niet onder de Wet op de mede-eigendom. In het verleden was het een bewuste strategie van bouwheren om de besluitvorming tussen de mede-eigenaars zo eenvoudig mogelijk te houden. Dat lijkt op het eerste gezicht zo, want er is bijvoorbeeld geen Algemene Vergadering. Maar in de praktijk valt het tegen, alle besluitvorming dient unaniem te gebeuren.
Het is een open deur intrappen te stellen dat vandaag het speeldomein grondig veranderd is. Gebouwenbeheer is veel complexer geworden. Er zijn de altijd maar ingewikkeldere regels en ook de lawine aan nieuwe regelgeving. Denk maar aan de verplichting voor een EPC van de gemeenschappelijke delen en binnenkort de verplichting tot een asbestinventaris. En dan is er nog The Sign of the Times. In onze veranderende samenleving hebben mensen meer en ook meer verschillende voorkeuren. Gevolg: een eensgezinde beslissing nemen wordt quasi onmogelijk.
Professioneel gebouwenbeheer: een goed idee
De wet op de mede-eigendom is altijd van toepassing
Deze situatie betekent niet dat u als syndicus/eigenaar de regelgeving uit de Wet op de mede-eigendom kan negeren. Een fout of nalatigheid, bijvoorbeeld het verzaken aan de wettelijke verplichting rond de liftkeuring, heeft verstrekkende gevolgen. De verzekering gaat de geleden schade bij een ongeval niet dekken. De syndicus/eigenaar wordt aansprakelijk gesteld. Maar ook de andere mede-eigenaars hebben geen vrijgeleide: ook op hen wordt de schade verhaald.
Slaapt u nog goed?
Wat te doen?
Als alle eigenaars akkoord gaan
Als alle eigenaars akkoord zijn, zijn de te zetten stappen eenvoudig. U wendt zich tot de notaris, die een nieuwe basisakte opmaakt, en daarmee het gebouw onder de Wet van de mede-eigendom plaatst. Automatisch wordt er een KBO-nummer aangemaakt, een uniek identificatienummer. Daarna kan u een externe professionele syndicus aanstellen die alle regelgeving op zijn duimpje kent en zorgt dat de groep mede-eigenaars tot een effectieve besluitvorming komt, onder andere via bepaalde meerderheden.
Bij het ontbreken van een overeenkomst tussen alle eigenaars
In dit geval kunnen een of meerdere eigenaars zich wenden tot de vrederechter en een verzoekschrift indienen, met de vraag het gebouw verplicht onder de Wet op de mede-eigendom te stellen. De vrederechter keurt deze verzoeken altijd goed. Sinds 1 januari 2019 is het niet vallen onder de wet de uitzondering geworden, en niet meer de regel.
Alhoewel relationeel geen gemakkelijke stap, u dwingt de groep mede-eigenaren tot iets wat ze in eerste instantie niet wensen, is deze actie administratief niet moeilijk. Er zijn geen grote kosten aan verbonden.
Kosten zijn er wel bij de volgende stap, waar de notaris de nieuwe basisakte opstelt. Naar onze mening voorziet u daar best een budget voor tussen de € 2500 en € 3000.
Een professionele syndicus: goed voor je gemoedsrust
Eens deze stappen gezet, kan u beslissen een professionele syndicus in te schakelen. Daar geniet u de vrijheid van keuze. Het is wel een slim idee om een syndicus onder de arm te nemen die gespecialiseerd is in kleinere appartementsgebouwen, zoals Tony Duthoo van Syndic Escalona.
Eens praten over de volgende stap in het gebouwenbeheer in uw appartementsgebouw? Neem contact op met Tony Duthoo
